아파트 매매 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래로, 계약서 작성 시 특약사항을 꼼꼼히 기재하는 것이 중요한데요. 특약사항은 표준 계약서에 포함되지 않은 매도인과 매수인 간의 특별한 약속을 명시하는 부분으로, 추후 분쟁을 예방하고 계약의 안정성을 높이는 데 중요한 역할을 합니다. 오늘은 아파트 매매 계약서 특약사항 작성 방법 가이드를 작성해 보았습니다.
아파트 매매 계약서 특약사항 작성 방법
1. 특약사항 작성 이유
특약사항은 법적 효력을 가지며, 분쟁 발생 시 중요한 기준이 됩니다. 따라서 다음과 같은 이유로 특약사항을 신중히 작성해야 합니다.
- 분쟁 예방: 계약 당사자 간의 이해 차이를 줄이고, 추후 문제 발생 시 신속히 해결할 수 있습니다.
- 법적 보호: 강행규정을 위반하지 않는 한, 특약사항은 법적으로 우선 적용됩니다.
2. 주요 특약사항 항목
① 현 시설물 상태 확인
- 계약 당시 아파트의 시설물 상태를 기준으로 매매가 이루어진다는 점을 명시합니다.
- 예시: “현 시설물 상태에서의 매매이며, 잔금일 전까지 발생한 하자는 매도인이 책임지고 수리한다.”
② 하자담보책임
- 잔금일 이후 일정 기간(통상 6개월) 동안 발생하는 중대한 하자(누수, 결로, 보일러 고장 등)에 대해 매도인이 책임지도록 명시합니다.
- 예시: “잔금일 이후 6개월 내 발견된 중대한 하자는 매도인이 수리한다.”
③ 근저당권 말소
- 잔금 지급 시까지 기존 근저당권이나 기타 권리 제한 사항을 말소하도록 규정합니다.
- 예시: “매도인은 잔금일까지 근저당권 및 가등기 등을 말소하며, 이를 이행하지 않을 경우 계약 해지와 손해배상을 청구할 수 있다.”
④ 공과금 및 관리비 정산
- 잔금일 기준으로 공과금(관리비, 전기요금 등)을 정산하도록 명시합니다.
- 예시: “잔금일 기준으로 공과금 및 관리비를 정산하며, 이후 발생하는 비용은 매수인이 부담한다.”
⑤ 옵션 및 부속물 인계
- 붙박이장, 에어컨 등 부속물의 소유권 이전 여부를 명확히 기재합니다.
- 예시: “부속물(붙박이장 등)은 매수인에게 인계하며, 추가 비용은 부과하지 않는다.”
⑥ 계약 해제 및 위약금 조건
- 계약 불이행 시 위약금 배상 조건을 명시합니다.
- 예시: “계약 불이행 시 매도인은 계약금을 배액 배상하고, 매수인은 계약금을 포기한다.”
⑦ 임대차 승계
- 기존 임차인이 있을 경우 이를 승계하는 조건을 명확히 합니다.
- 예시: “매수인은 기존 임대차 계약을 승계하며, 임대차보증금은 잔금 지급 시 정산한다.”
⑧ 면적 차이에 대한 처리
- 공부상 면적과 실측 면적 차이가 발생할 경우 처리 방법을 명시합니다.
- 예시: “공부상 면적과 실측 면적 차이에 대해 추가 비용 청구를 하지 않는다.”
3. 작성 시 주의사항
- 구체적이고 명확하게 작성: 모호한 표현은 분쟁의 원인이 될 수 있으므로 구체적인 문구를 사용합니다.
- 법적 효력 검토: 강행규정을 위반하거나 사회질서에 반하는 내용은 법적 효력이 없으므로 주의해야 합니다.
- 공인중개사와 협력: 공인중개사의 도움을 받아 특약사항이 누락되지 않도록 확인합니다.
- 서면 보관: 모든 특약사항은 서면으로 기록하고 당사자 간 서명 또는 날인을 받아야 합니다.
4. 특약사항 작성 예시
| 항목 | 예시 문구 |
|---|---|
| 현 시설물 상태 | “현 시설물 상태에서의 매매이며, 잔금일까지 발생한 하자는 매도인이 수리한다.” |
| 하자담보책임 | “잔금일 이후 6개월 내 발견된 중대한 하자는 매도인이 책임지고 수리한다.” |
| 근저당권 말소 | “잔금일까지 근저당권 및 권리 제한 사항을 말소하지 않을 경우 계약 해지 가능하다.” |
| 공과금 정산 | “잔금일 기준으로 공과금을 정산하며 이후 비용은 매수인이 부담한다.” |
| 옵션 인계 | “붙박이장 및 에어컨 등 부속물은 추가 비용 없이 인계한다.” |
| 위약금 조건 | “계약 불이행 시 매도인은 계약금을 배액 배상하며, 매수인은 계약금을 포기한다.” |
아파트 매매는 인생에서 가장 큰 금액을 거래하는 일 중 하나로 철저한 준비와 꼼꼼한 계약서 작성이 필수입니다. 위 내용을 참고하여 자신에게 유리하고 안전한 조건으로 거래를 진행하시길 바랍니다.