토지 양도소득세 계산 방법 (세율, 공제 항목)

토지 양도소득세는 토지 매매로 발생한 소득에 대해 부과되는 세금으로, 정확한 계산을 위해 여러 요소를 고려해야 합니다. 오늘은 토지 양도소득세의 계산 방법과 주요 세율, 공제 항목 등을 정리해 보았습니다.

양도소득세 계산 과정

1. 양도차익 계산 양도차익=양도가액−(취득가액+필요경비)
   • 양도가액: 토지를 매도한 실제 금액.
   • 취득가액: 토지를 매수할 때 지불한 금액.
   • 필요경비: 중개수수료, 등록세, 취득세, 법무사 비용 등 관련 비용.
2. 양도소득금액 계산 양도소득금액=양도차익−장기보유특별공제
   • 장기보유특별공제: 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제합니다.
     • 3년 이상: 10%
     • 5년 이상: 15%
     • 10년 이상: 30%
     • 15년 이상: 45%
3. 과세표준 계산 과세표준=양도소득금액−기본공제
   • 기본공제: 연간 1인당 250만 원.
4. 산출세액 계산 산출세액=과세표준×세율
   • 세율은 과세표준에 따라 누진적으로 적용됩니다(아래 세율표 참조).
5. 납부세액 계산 납부세액=산출세액−(감면 및 공제 세액)

2025년 기준 양도소득세율

과세표준 구간	기본 세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	–
1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원	15%	126만 원
5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원	24%	576만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억5천만 원	35%	1,544만 원
1억5천만 원 초과 ~ 3억 원	38%	1,994만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원	40%	2,594만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

• 보유 기간이 짧거나 비사업용 토지의 경우 추가 중과세가 적용될 수 있습니다(최대 세율: 미등기 자산은 최대 70%).

예시 계산

조건:

• 취득가액: 1억 원
• 양도가액: 2억 원
• 필요경비: 중개수수료 등 총합 1천만 원
• 보유 기간: 5년

계산 과정:

1. 양도차익 = 2억−(1억+천만) =9천만 원
2. 장기보유특별공제 (20%) = 9천만×20% =1천8백만 원
3. 양도소득금액 = 9천만−1천8백만 =7천2백만 원
4. 과세표준 = 7천2백만−기본공제(250만) =6천9백50만 원
5. 산출세액 = 6천9백50만×해당세율(24%) =1천96만 원

필요경비와 절세 방법

• 취득 및 양도 시 발생한 비용(중개수수료, 등록세 등)은 증빙 자료를 통해 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
• 장기보유특별공제를 최대한 활용하려면 보유 기간을 늘리는 것이 유리합니다.
• 복잡한 경우에는 전문가와 상담을 통해 절세 방안을 마련하세요.

정리하자면 토지 양도소득세는 개인의 상황에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 계산을 위해 세무 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.